やまかわ行政書士事務所

市街化調整区域は、農業等の第一次産業が継続して営まれることが多い区域と考えられます。
第４号の条文は、本号以外に２つの条文で除外項目を確認しなければいけないので少し難しいですが、条文では政令第２０条で定めた項目を許可不要としています。
つまり、本号は政令第２０条以外の農業、林業、漁業に関する処理や貯蔵、加工する施設について開発行為を許可しうることとしたものです。
具体的には食料品製造業、缶詰、精穀・製粉業・砂糖製造業、倉庫業などが該当します。

なお、政令第２０条に列挙された項目は許可の取得を不要としているものであり、建築等ができない主旨のものではありません。

第８号は、火薬類取締法で定める危険物の貯蔵や処理を目的とした建築物等を挙げています。
通念上、建築物が密集する市街地に火薬類が置かれているのはいくら何でも危険です。このようにその危険度から、市街化区域においての管理が難しいような火薬類を貯蔵する建物等の場合に適用し、市街化調整区域においても許可しうることとしています。
なお、政令で定める危険物とは、火薬取締法第２条第１項に規定されている火薬類をいいます。
また、本号は許可の判断となる基準が全て法律に規定されているので審査基準を定めず、その判断は当該法律の基準に従うこととなります。

第９号は、市街化区域及び市街化調整区域の区域区分に関係なく、定められた範囲内の立地であればその機能を果たすことができる建築物等に関して開発行為を許可しうることとしています。本号の対象建築物等としてはドライブイン、コンビニ、ガソリンスタンド、火薬製造所、道路管理施設などです。

確かに市街化調整区域の定めがあるとはいえ、道中にガソリンスタンドや休憩できるコンビニが全くないのは考えものです。ただし、道路沿いならどこでも良いというわけではなく、解釈上は「相当程度の交通量があり、かつ、長距離の区間を結ぶ幹線道路の円滑な交通を確保するために設けられるもの」となっており、これに相当する国道・県道・市町村道に限られます。

なお、「火薬類の製造所」とは、火薬類取締法第２条第１項に規定する火薬類の製造所である建築物です。火薬類に関しては第８号の規定もあるので混同しがちですが、第８号は「火薬類の貯蔵・処理に関する施設」を定めているのに対して、第９号は「火薬類の製造所」の定めを置いています。

第１０号は、地区計画又は集落地区計画に定められた内容に適合して開発行為が行われるのであれば、無秩序な市街化のおそれがないことから、これを許可しうるとしたものです。

• 「地区計画」とは

  建築物の建築形態や公共施設等の配置等からみて、区域の特性にふさわしい態様を備えた良好な環境の街区を整備し、保全することを目的として都市計画に定められる計画

• 「集落地区計画」とは

  営農条件と調和のとれた良好な居住環境の確保と適正な土地利用を図ることを目的として集落地域整備法に基づき都市計画に定めることができる計画

市役所等で調査をすると地区計画等の有無を確認できます。定めがある場合はその計画内容に適合した建築物等を計画しなければなりません。
本号に適合するものとして開発許可を行う場合は、法第３３条第１項第５号の規定により、予定建築物等の用途又は開発行為の設計が当該地区計画等に定められた内容に即して定められているのみならず、さらに、予定建築物等が当該地区計画等に定められた内容に適合している、つまり当該地区計画等に定められた道路等の施設や予定建築物の用途等に正確に一致している必要があります。

なお、本号の審査基準は該当する地区計画等の中でその基準が定められています。

第１１号は、開発許可権限を有している地方公共団体があらかじめ条例で区域を定め、その区域で環境保全上支障のない建築物を建築することを許容することとした制度です。
市街化調整区域の中にあっても、市街化区域に隣接等している区域では、建築物が一定程度集積してある程度市街化が進み、既に相当程度の公共施設が整備されており、また、隣接する市街化区域の施設を利用することも可能です。

そのような状況の区域では、地域の実情に精通した地方公共団体が、条例により区域を指定し、その区域において環境の保全上支障がないとした建築物を建築するための開発行為が行われたとしても、スプロール（道路や排水施設等の公共施設が整備されないまま市街化すること）の対策上支障がないとの考えで設けられたものです。

埼玉県では、本号の運用にあたり、「埼玉県都市計画法に基づく開発許可等の基準に関する条例（平成１３年埼玉県条例第６１号）」を制定しています。また、実際の区域を指定するにあたり、指定運用方針を策定して区域指定の考え方や指定手続を定めています。

第１２号は、条文の「開発区域の周辺における市街化を促進するおそれがないと認められ、かつ、市街化区域内において行うことが困難又は著しく不適当と認められる開発行為」という抽象的な要件を、しっかりと明確化できるように、都道府県の条例でその基準を決めていいですよ。という趣旨の定めです。

平成１２年の改正までは、このような開発行為は開発審議会の議を経て許可されて来ました。（旧第１０号ロ。）
ただ、それまでの許可実績に基づき定形化し、それを地域ごとの条例で許可基準を定めたほうが、手続きの迅速化及び簡素化を図れるとし、その旨を法第３４条に設定しました。
本号の規定により定める開発行為としては、埼玉県では県条例第６号にその定めを置いています。

第６条第１項第１号は、市町村の都市計画の基本的方針「市町村マスタープラン」は、具体的な区域の土地利用計画により策定された開発行為とされ、市街化調整区域から排除すべきでないとして知事がその区域を指定する主旨の定めです。なお、知事が市町村長の申出に応じて指定する際、県条例施行規則第３条第１項各号の基準に従うこととしています。

第６条第１項第２号は、市街化調整区域において、一定の要件を満たしている自己居住用の住宅の建築を認める基準です。自己用住宅の建築を認めるのにやむを得ない場合として、要件を三つ（本号イ・ロ・ハ）に整理しています。おそらく市街化調整区域の自己用住宅の建築計画において、非常に重要な定めを置いている規定です。

• 「既存の集落」は第11号の項目でも説明しました、いわゆる５０戸連たんのことです。埼玉県では本号においても同様の考え方です。
• 「区域区分日前から自己又はその親族が所有する土地」とは、市街化区域・市街化調整区域の線引き前から自分又は親族が所有している土地のことです。ここでいう親族とは、民法７２５条に規定されている６親等内の血族、配偶者、３親等以内の婚族です。この範囲であれば、相続で所有権が祖父から母へ移った場合でも問題ありません。

「２０年以上居住する親族を有する者」とは、開発区域が存する市町村又は隣接する市町村の市街化調整区域に２０年以上の長期にわたり居住している親族を有する者のことをいいます。親族が姻族である場合には、その姻族が当該市街化調整区域に２０年以上居住していれば、「２０年以上居住する親族」に該当します。婚姻から２０年経過している必要はありません。

本基準と（ロ）の基準は似ていますが、（ロ）では開発計画地が「既存の集落内」にあることが必要でした。これに対して本基準は開発計画地が「既存の集落内」にある必要はないものの、区域区分日前から自分やその親族が所有している必要があります。
例えば、将来自分の子どもが家を建てるときのために土地を所有していたのですが、線引きがなされて市街化調整区域となった当該土地のような場合です。

市街化調整区域内において長期にわたり（２０年以上）居住している者が生計を確保するために、小規模の自己業務用の建築物を建築することは周辺への影響も少なく、生活権保障の観点からやむを得ないと考えられます。

ここでいう「近隣」とは住居と実体的には一体であると認められる位置を意味します。したがって住居とかけ離れた場所に建築することは認められません。ここでも「既存の集落」において建築物が連たんしている必要があります。

第１３号は、市街化調整区域の計画が決定された際に、すでに自己用建築物の建築等の目的で所有権・地上権・借地権などを有していた場合に、その権利の行使を保障するため開発行為を許可しうることとした制度です。すでに権利を有している者に対して、「市街化調整区域に指定するのでそれはできません」とするのは余りにも酷だからです。

• 「自己の居住の用に供する建築物」とは

  開発行為を行った者が、自ら生活の根拠として使用しうる建築物です。

• 「自己の業務の用に供する建築物等」とは

  開発行為を行った者が、継続的に自己の業務に係る経済活動を行うというものです。したがって、住宅は該当せず、譲渡や賃貸を目的とするものも該当しません。

• 「土地又は土地の利用に関する権利を有していた者」とは

  所有権・地上権・借地権などを市街化調整区域の指定前に取得していた者です。

本号の規定は、市街化調整区域の指定前の権利を経過的に認めるものですから、その指定から６カ月以内に省令に規定する事項を知事に届け出る必要があり、また、その開発行為は指定から５年以内に完了する必要があります。

第１４号は、第１号から第１３号までのいずれの規定にも該当しない開発行為について、地域特性や個別の事情から総合的に勘案し、その計画する建築物の用途、目的、規模、位置等を具体的に検討した上で開発審査会の議を経てから許可しうることを定めています。

開発審査会は第三者機関となっており、公正かつ慎重な運用を行います。流れとしては、開発許可権者が本号に該当するかを判断し、許可をしようとする場合のみ許可権者が開発審査会へと諮問することになります。
なお、不許可の場合は諮問することなく許可権者が直接不許可の判断を下します。

また、病院、介護老人保健施設及び共同生活援助を行う事業所については、急激な高齢化への対応や医療環境の必要性等の地域の実情を勘案し、市街化調整区域の立地においても本号に該当すると認められ、一定のの要件を満たす場合には、開発審査会に付議できるものとします。