やまかわ行政書士事務所

そもそも開発行為とは？
主として建築物の建築等を目的とした「土地の区画形質の変更」を開発行為と呼び、「土地の面積が一定を超える」場合、許可権者の許可が必要となります。

 

 

土地の区画形質の変更

「区画」と「形」と「質」をあわせて「区画形質」と呼称しています。それぞれに変更の基準が設けてあり、該当する場合に「開発行為」となります。

 

 

 

開発行為の許可が必要となる土地の面積

開発行為そのものに許可が必要なのではなく、一定規模以上の開発行為の場合に許可が必要になる、ということです。ではその一定規模とはどの程度か、というわけで表にまとめました。計画する区域と面積で許可が必要かどうかを確認しましょう。

区域	規模	備考	技術基準	立地基準
市街化区域	1000�u以上の 開発行為	原則	〇
	500�u以上の 開発行為	三大都市圏の既成市街地、 近郊整備地帯	〇
	300�u以上の 開発行為	許可権者が条例で引下げ可能な下限面積	〇
市街化調整区域	原則として 全ての開発行為		〇	〇
非線引き区域	3000�u以上の 開発行為	許可権者が条例で300�uまで 引下げ可能	〇
準都市計画区域	3000�u以上の 開発行為	許可権者が条例で300�uまで 引下げ可能	〇
都市計画区域および 準都市計画区域外	10000�u以上の 開発行為		〇

 

原則は1000�u以上で許可のところ、既成市街地の多くは条例で500�u以上として運用されています。
また表記の通り条例で300�uまで下げることができ、実際300�uまで引き下げ、より厳しい基準を採用している自治体は少なからず存在します。開発行為の許可の基準を300�u以上としている自治体は審査が非常に厳格で、他の市町村と比べて図面・書類・工程など厳しくチェックされ協議が難航し想定外の時間が掛かる場合があります。自治体が定める許可までの工程を、窓口でしっかりと確認しましょう。

 

 

開発許可制度において法第３３条は、「公共施設等の整備や防災上の措置を講ずることを義務付けるなど良好な宅地水準を確保する」という役割を有しています。これに基づき技術基準を定め、この基準に適合している場合に、都道府県知事は開発許可をしなければならない旨を定めています。
つまり、許可を取得するにあたり必ずこの技術基準を満たさなければならないということになります。また、市街化調整区域の場合はこの技術基準に加えて法第３４号各号の立地基準も満たす必要があります。

 

一定規模の開発行為を行う場合は都道府県知事の許可が必要です。しかし実際に許可を得るためには法第２９条に基づく申請だけではなく、事前に公共施設の管理者の同意を得るなど、本申請以外の協議は非常に多く、協議の相手方も多岐に渡ります。大まかな流れはあるのですが、協議ごとの内容や仕組みは市町村ごとに特色があり、多くは条例や施行令に基づき運用されています。

 

 

市街化区域の許可取得までの流れは以上です。

以降は工事を開始し、定められた手続きに則り中間・完了検査を受け検査済証を発行してもらい建築行為に入っていきます。

開発行為の業務において、弊所は許認可業務のみを扱いますので、まずは土地家屋調査士のご指定をお願い致します。以降連携して業務にあたることとなります。

 

調査のみのご依頼、図面作成のみのご依頼もお受けいたしますので、必要な場合に要所要所でご用命ください。なお、図面の作成業務のみのご依頼でも役所の図面補正には対応いたします。